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他家成本低廉,你却火中取栗——谈福州楼市的土拍策略
  发表于 2019-05-24 14:18

 

众所周知,在这二十年的楼市盛衰之下,从福州走出了许多全国知名的品牌房企。如今依然排名在全国前五十之列的榕系房企,其中有不少都是靠着福州雄厚的民间资金起家。当年他们依靠着在地价很低的时候囤下的大量优质土地,积攒下了走向全国的雄厚资金实力。也在福州各地的“造城运动”中深深打下自己的烙印。

最典型的例子包括:融侨之于南北江滨,利嘉、三盛之于五四北,名城、三木之于马尾。他们早年以十分低廉的地价拿下了大片土地,而当初那些看上去一片荒凉的郊区也在他们的建设下幢幢高楼拔地而起,成为福州的重要新城区。直至今天,他们在这些地区还有没卖完的房子和待开发的地皮。

随着时间的推移,福州不再有低廉的土地。此时,当这些新城区再有土地推出时,一个常用的拍地策略就应用而生。我在这里有着大片土地,还有大量没卖的房子,如今政府再次土拍,只要能拍高地价,那么对于周围的大量土储或存量房源而言,正好借此抬高价格预期,不仅可以涨价销售,还能在“房价越涨越有人买”的惯用思路下加快去化。尤其是新拍下来的这块地“面粉比面包还贵”,配合上大规模的广告宣传,营销效果尤佳。

这一常见策略在楼市火爆的黄金年代里屡试不爽,房价也跟随者地价节节攀升。于是,在这种火热竞拍的氛围中,不少外地房企纷纷跟进,加入抢地战局,从而土地市场日渐火爆,地王层出不穷。

在这方面,三盛、名城是个中高手。2017年4月13日,三盛以上限价12.58亿加35550㎡的天量配建拿下2017-01号新店镇杨庭村地块,吹响了五四北地价攀升的号角。此后几场土拍,融信、中庚、龙湖纷纷不惜代价拿地五四北。

但是,此后加入夺地战局的开发商们没有想到的是,先布局于此的房企,即便拿了一块亏本的高价地也无伤大雅,他们有着大片低廉的土储,土地平均成本很低,制造“面粉比面包还贵”的假象只是一种策略,这块地亏出去的钱可以轻松从周围其他地块上赚回来。

而冒冒失失跟进的后来者则不同,你们拿的高价地也只会为他人作嫁衣裳,一旦楼市下行,这些面粉贵过面包的地,将会显得十分扎眼和扎心。例如,2018年2月招商地产拿地马尾东江滨。如今在周围低价地楼盘降价抛售的衬托下,他们在定价上就显得十分尴尬,当年拿地的选择现在看起来并不明智。

由于过去一年以来的地价回落,如今一个奇特的景象出现了,后拿地的争先恐后快速开发,先拿了地的如今依然迟迟未见入市。继续以马尾为例,今年2月刚刚出让的马尾2019-02号地块,目前命名为世茂·远洋东江湾,这个楼盘楼面地价仅有7130元/㎡,安置房约占住宅部分的27%,和去年2月拍出的招商地块(招商雍景湾)相比,世茂上德地块的地价也就是他们的一半。

如今两块地相隔不过一公里多,同样的位置,同样的地段,世茂·远洋东江湾只要卖14000就很有钱赚了,而招商雍景湾如果卖14000都还不够地价。这样一来,招商雍景湾拿地一年多了还未开售,晚一年拿地的世茂·远洋东江湾接下来说不定还会更先开盘。而马尾的楼市成交量相比其他四区本就不大,一旦世茂地块先开盘把客户抢走,招商雍景湾销售更将举步维艰。因此,对于明摆着亏钱的高价地而言,与其恶性循环,不如断臂求生,快跑才是上策。

当然,早年的地皮虽然便宜,但是也考验开发商的实力,也并不是拿到大片低价地就能开发得好,就能转化为自己走向全国的雄厚资金。福州也有失败的例子,最典型的比如茶亭。当年繁华无比、人来人往的茶亭街,在2006年大面积征迁之后就此落寞,直至今天依然远远不复当年的盛况,和相邻的东街口商圈更是形成鲜明对比。

所以,不要听人胡扯什么开发商的眼光一定不会差,开发商也经常被这些不学无术的人带入误区,作出悔不当初的错误决策。


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