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福州马尾楼市现状及前景分析,房价多年不涨原因何在?
  发表于 2019-05-29 11:06

 

说马尾,道马尾,马尾本是好地方。像“马尾的事,特事特办,马上就办”这样掷地有声的话如今依然高高悬挂在大道旁。那么,许多人其实心里都有个疑问,既然马尾看上去是这样一个受到极大重视的地方,为什么房价比闽侯县下面的几个乡镇还要低呢?

的确,马尾房价这么多年涨幅不大,哪怕是经历了过去三年的楼市巅峰,福州市区房价翻了一倍,马尾房价依然未有大的上涨。于是,我们就要来好好分析一下个中缘由了,其实无外乎以下五方面原因。

第一,地理位置因素

马尾虽在福州五区之列,然而相对其他四区而言,在地理位置上被鼓山所隔,孤悬在外,尤其在早年交通不便,基础设施落后的情况下,就显得马尾地处偏远,鞭长莫及,往返一趟就是半天。

第二,城市规划因素

如今在福州东二环沿线已经开发许多商品房楼盘,并有着东二环泰禾广场这种面积巨大的城市综合体,这些高楼大厦和配套设施使得东二环的面貌今非昔比,不再是当年二化时期的样子。然而,自东二环往东,在化工路、前横路、福马路沿线,在东二环与东三环之间这片福州东区广袤的土地上,我们发现这里仍是一片村中城。稀稀拉拉的几座高楼,面积广阔的荒地,村庄、工业区、物流园夹杂在一起,一点也没有城市的样子,依然是当年的样貌。

穿过东区,穿越鼓山隧道,我们便到达马尾快安片区,一条福马货运铁路,把马尾快安分隔成了两个世界。如今在铁路线以北仍然是工业园和村庄,在铁路线以南的东江滨片区则树立着大片高楼。这样两种突兀而对比强烈的城市面貌在快安并存。

这就是马尾和福州东区作出的牺牲。毕竟一个城市的发展不能只靠房地产,在城市功能分区上一定有着生活居住区、商务办公区和工业区的划分。长期以来,东二环至东三环,以及福马路沿线至快安,集中着福州多个重要工业区、物流园区,虽然此后不少工厂陆续从市区搬到了铁岭、荆溪、南通等地,当年的二化也变成了如今的东二环商务居住区,但是如今东区和快安依然有着不少对福州产业发展举足轻重的工业企业、物流企业。

正是如此,使得马尾在城市面貌上长期不及其他四城区,距离福州主城区最近的东江滨、快安片区也一直保持着北工业、南居住的混杂状态。

第三,房子多人口少

截止2017年,马尾区户籍人口仅175593人,仅占福州五区户籍人口总数的8.5%。2017年户口迁入马尾区的有4184人,迁出1928人,户籍人口净流入2256人。然而2017年马尾区死亡人数比出生人数多了1113人(说明人口结构老化),自然增长率是负的,使得当年户籍人口也只增长了1143人。

我们知道马尾区的面积其实是很大的,是鼓楼区加台江区的五倍多。因此,这么一个地广人少的马尾区,即使不算上马尾老城区、亭江、琅岐等地,考虑到单单东江滨一带就有着沿江绵延6公里的高楼群。在这种房多人少、入住率低,库存过剩加之人口增长缓慢的情况下,房价怎么能上得去呢?

第四,二手房成交量低

根据福州市不动产登记和交易中心每月公布的房产中介网签量统计,马尾区2018年二手房成交仅1358套,成交面积118353.8m,仅占福州五区总成交量的5.8%。这样一个连其他地区的零头都不到的二手房成交量,与上文房多人少的现状相互印证。试想,平均一个月只能卖出100套出头的二手房,这样稀少的成交量,无论一手房怎么凶猛抬价,二手房价在严重供过于求的情况下又怎能涨得起来呢。

第五,得到投入不足

马尾区的固定资产投资数额是五区最少的,虽然近年投入有所加大,但是到了2017年,马尾区固投总额也仅占五区总额的14.93%。

以上五点就是这些年来马尾区给人以房价不涨的感觉的主要原因。马尾和贵安一样,让不少投资客大呼吃亏上当,从而大加挞伐抨击。但是,尔之所失,必为他人之所得。房子买卖这点事,有人赚就有人赔。投资客吃了亏,刚需客就能因房价多年不涨而受益。况且,马尾是否会一直不受重视呢?

其实自2014年底设置福建自贸区,2015年成立福州新区以来,事情就已经开始有了转机,这可以从近年马尾固投占比有所提升上看出。紧接着2017年长乐撤市设区,福州滨海新城动建,福州“东进南下、沿江向海”发展的脚步愈发坚定,与仓山和长乐都只有一江之隔的马尾,便就此进入了“你吃肉我也能分一杯羹”的状态。不管对岸的仓山、长乐得到了哪些利好,建设了哪些重要公共配套、基础设施,近在咫尺的马尾也能因此受到辐射带动。

尤其是福州对于三江口片区两江六岸的开发,使得马尾又一次迎来了机遇。在这些方面最为典型例子就是2019年初通车的三江口大桥(原名“马尾大桥”)了。加之正在加快施工的鼓山隧道拓宽改造工程,上报待批的福州地铁2号线马尾延伸段,马尾的交通条件已经有了质的改善,并且将会越来越好。

说到这,想必大家都很想问的一个问题便是:既然马尾现在发展得越来越好,房价也相对其他四区低得多,甚至比闽侯县还要低上不少,那么,接下来马尾房价会涨吗?

应该说有着这么多利好的驱动,如果时光倒退几年回到楼市最为火热的时期,也许马尾房价会上行。但是,如今马尾仍然没有多少人口流入,本地人口结构老化,房子依然供过于求,福州东进的利好也需要时间来兑现。因此,预计短期内现状不会有大的变化,马尾仍将处于楼市去库存状态,房价难以上涨。况且如今地价也已经回落至合理区间,如今除了个别开价在2万以上的公认价格虚高的楼盘之外,马尾房价处于十分平易近人的区间。而对于那些“面粉比面包贵”的地王和价格虚高的楼盘,建议大家不必浪费时间。

此外,马尾在各方面仍无法和福州主城区相比,人口吸引力也不如主城区。因此在福州房价下行的大背景下,当前马尾的房价和主城区保持着一个合理的价差,对于在主城区买不起房子的刚需购房人来说,当前这种价差给他们提供了一个留在福州市区的机会。尤其是对于在台江和东区上班的人来说,住在马尾上班通勤不是问题,如今即使地铁2号线马尾段尚未建成,也可以乘坐多条公交线路在半小时抵达东江滨。更何况2号线开通在即,届时马尾居民可以通过地铁与公交换乘的方式出行,从市中心前往马尾将会更加快捷。


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